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上海石库门首尝抽户改造:抽离部分居民释放空间

来源:上海商网 编辑:雨洁 时间:2020-04-25
导读: 完成此次修缮改造,能否顺利“抽户”是关键:为何要抽户?原则如何确定?遇到了哪些意外?

黄浦区南京东路街道,百年石库门里弄承兴里小区内,近一半弄堂被两层楼高的护墙板围住,里面是一排搭着脚手架的旧式里弄,施工人员正在忙碌着。“拆掉脚手架,露出老里弄的真容,就漂亮啦!”一位施工人员说。

  承兴里是上海首个实施“抽户”改造的石库门小区即在消除房屋安全隐患与保留保护石库门风貌与里弄肌理的同时,部分居民以解除租赁关系的方式搬离原址,为留下来的居民释放改造空间,原来还在使用手拎马桶与合用厨房的不成套住房,将因此有了增设独用厨卫的空间……实现石库门的“留房留人”。记者获悉,目前实施“抽户”改造的是承兴里小区中的一排旧里建筑,30多名居民在解除租赁关系后已告别原址。在其他旧里居民暂时搬离后,黄浦区对旧里进行了封闭式修缮改造,预计今年年中完工后,留下来的120多户居民就可回搬“新房”。

  完成此次修缮改造,能否顺利“抽户”是关键:为何要抽户?原则如何确定?遇到了哪些意外?记者日前走进承兴里,听属地街道与修缮改造方负责人讲述“抽户”之难。

  是否实施“抽户”,主要由居住密度决定

  承兴里主门头位于黄河路281弄,处于上海市历史风貌保护街坊,其内有多幢建于上世纪20到30年代的砖木与混合结构的新旧里弄式石库门建筑。小区整体肌理完整有序,但房屋因年代久远、使用过度,已呈破败状,绝大多数居民还在使用手拎马桶与合用厨房,生活品质差。2018年起,黄浦区在承兴里分期分批推进“留房留人”的新探索。

  与施工中的旧里一墙之隔的,是两排红砖褐瓦的新式里弄。黄浦区对这两排新式里弄率先启动修缮改造。在全体居民暂时搬离后,修缮改造方对新里进行保护性修缮改造。在外观上,新里建筑保留了石库门的风貌与元素;在内部,从楼道到居民家中全部被整修一新,居民实现了“拎包入住”。重要的是,改造后,在保留原有居住面积的基础上,为每户居民新增了面积为3.5平方米的独用厨卫,解决了他们生活上最大的不便。改造完成后,2019年6月,103户居民陆续回搬。

上海石库门首尝抽户改造:抽离部分居民释放空间

  去年6月改造完成后的新里,居民已经回搬,入住率很高。(海沙尔摄于2019年6月)

上海石库门首尝抽户改造:抽离部分居民释放空间

  现在的新里(左侧)

  记者采访这天,阳光正好,两排新里中的朝南房间,几乎每个窗外都挂着晾晒的衣服,足见居民回搬入住率之高。在现场,一户住在新里的居民告诉记者:改造后,房屋自住与出租都是不错的选择,如今租金比改造前涨了两三倍。

  正在施工中的旧里,在修缮改造后将达到与已完成的新里同样的改善程度。不过,不同于新里,旧里在居民搬离、开始进行修缮改造前,需要完成“抽户”这一关键环节。承兴里属于公租房,所谓“抽户”,就是有部分居民自愿解除公租房租赁关系,彻底搬离原址。

  是否实施“抽户”主要由房屋的居住密度决定。南京东路街道副主任张晓杰告诉记者,相比率先完成改造的新里,旧里的居住密度更高,2000多平方米空间内有7户单位、150多户居民,平均每个单元内有6户人家。而修缮改造要保留保护原有风貌,建筑“不能长高、不能长胖”。经测算,无论在内部如何调整,都无法满足为居民增加厨卫的空间需要。因此,在旧里修缮改造前,必须先降低居住密度。

  户兼顾多方利益,体现改善性与公平性

  上海石库门的“抽户”改造,此前并无先例。什么样的家庭可以被“抽户”?“抽户”原则如何制定?

  经过调研,黄浦区确定对四类情况的居民优先考虑“抽户”:处于原始公共部位的、设计方案需要的、居住密度特别高的、面积特别小,同时既要体现改善性也要体现公平性,兼顾抽户居民与留下来的居民在得益上相当。

  参与“抽户”实施的黄浦置地(集团)有限公司承兴里试点项目经理王新宇介绍:旧里中有的房屋居住面积只有四五平方米,改造后即便增加3.5平方米的独用厨卫,也很难改善居民的居住品质;有的房屋位置处于两层楼的夹层中,层高非常低,人在其中都站不直,这个房屋位置又属于原始公共部位,在改造中需要被整体调整掉。一般对这些情况的居民家庭,我们都考虑优先“抽户”。

上海石库门首尝抽户改造:抽离部分居民释放空间

  正在改造中的旧里(右侧)

上海石库门首尝抽户改造:抽离部分居民释放空间

  改造前的旧里(右侧)(唐烨摄于2018年7月)

  “抽户”原则确定后,项目组面向旧里居民召开了宣讲会议,向他们解释了旧里在修缮改造前必须“抽户先行”。

  根据测算,旧里改造需要650平方米空间,7户单位全部抽离,还需要以与部分居民解除租赁关系的方式释放再300平方米左右空间。对留下的居民,房屋在修缮改造后,可以免费住进品质提高的房屋;对“抽户”的居民,将按照一定标准、根据居住面积大小,给予相应的货币补偿。“此次修缮改造以居民协商为基础,只有抽户居民与留下来的居民达成协商后才可实施改造。”

  按照抽户原则,项目组“圈定”了优先考虑的30户左右居民家庭,并给他们一一打电话,告知他们是优先考虑抽户家庭。居民对居住条件改善的诉求很强烈,有两户居民当天就跑到了项目组办公室了解情况。不过,但当得知抽户家庭的补偿金额低于征收标准时,两户居民离开项目组办公室后就没了下文。消息很快在其他居民中传开,没有居民再主动上门来询问抽户的事情。

  张晓杰说,由于“抽户”此前并无先例,所以当时居民对于“抽户”不太理解,认为被“抽户”家庭的补偿标准应与征收标准相当。但承兴里综合改造主要方式为房屋综合修缮改造,并不适用于房屋征收相关政策,在货币补偿方式上无法按照征收标准实施,同时还要兼顾留下来的居民与抽户居民在得益上的公平性。“抽户”居民拿到的补偿金额要低于征收补偿标准,但要明显高于在市场上售卖房屋的价格。

  走还是留,帮居民算好经济账与情感账

  没有居民主动上门,项目组就走进一户户居民家,向他们解释“抽户”为什么制定这样的补偿标准,同时了解他们的真实想法。

  “走进去后,我们才发现,居民考虑抽走还是留下,在考虑经济得失之外,还有着非常复杂的情感需求。”

  如,有户居住面积只有五六平方米的居民家庭,在优先“抽户”考虑名单上,但这户居民坚决不愿意“抽户”。他表示“自己住惯了市中心,而拿到补偿款后自己无力在市区购房”,即便因房屋面积较小,改造后生活品质提高有限,自己也愿意留下来。“我们要改善居民困顿的蜗居条件,但也尊重他们故土难离的心理。 ”张晓杰说,我们尊重这户居民的意愿,没有对他进行“抽户”。

  有对兄弟两户人家,不在优先考虑抽户的名单上,却主动要求“抽户”。原来两兄弟一直有矛盾,想分开住;但房屋承租人是他们过世的老父亲,房屋要上市交易,必须先更换承租人。两人相互不信任,更换谁做承租人,另一个人都不放心。他们觉得“抽户”是个机会,房屋不用经过上市交易的流程,就可拿到货币补偿,之后两人可以各自购买房屋,分开住。“一些有家庭矛盾、邻里矛盾的居民想抽户的意愿比较强烈。”

  就这样,既算“经济账”又算“情感账”,项目组将优先考虑抽户家庭名单与实际情况相结合,开展群众工作。

  “居民都明白这是改善居住环境的机会,只是在留与走之间要考虑很多因素。一旦居民理清了‘抽户’改造到底能给自己带来什么好处,心结就慢慢打开了。”居民陆续来签约抽户,仅用两周时间,就达到了释放面积,在总体资金还略有富裕的情况下,项目组最终还多签下了两户有强烈抽户意愿的居民,为修缮改造进一步释放空间。

上海石库门首尝抽户改造:抽离部分居民释放空间

  旧里居民签约搬迁情况表公示在小区显眼处

  整个“抽户”过程公开透明,也是确保“抽户”成功的关键。“我们按照统一标准执行,口径前后一致,一把尺子量到底,取得了居民的信任。”张晓杰说。

  老建筑专家阮仪三教授在接受记者采访时曾说:“民居留存着中国传统的生活方式、传统的邻里关系,是重要的历史文化遗产留存。让住在石库门里面的人,特别是与石库门有‘血缘’关系的人留下来,才能将石库门的文化更好地留存下来。”上海还有很多有人居住的石库门,由于居住密度过高,修缮改造后也难以满足现代人居民需求。承兴里“抽户”改造的留改探索,将为更多居住密度过高的石库门改造提供有益经验。

  项目组正在对承兴里新一期的修缮改造排摸居民意愿。围着新里与旧里有一圈沿街石门库,居民户数更多、房屋情况也更复杂,修缮改造不仅会涉及“抽户”,还可能会变动居民的房屋位置、朝向与楼层。但因为有了新里、旧里几幢“样板房”的示范,在前期情况排摸中,沿街石门库中有70%以上的居民愿意修缮改造,这一比例远远高于当时新里与旧里前期调研的同意改造率。

  抽户居民的女儿:

  “母亲在世时,对于抽户还是挺开心的”

  70多岁的顾雷萍出生在承兴里旧里的一间小屋内。她的父母带着顾家五个兄弟姐妹,曾一起蜗居在一间7.6平方米的老房内。居住空间逼仄、没有独立厨房的不便,自不用说,使用手拎马桶更是顾雷萍年轻时的“噩梦”。得知此次旧里修缮改造需要“抽户先行”,顾家兄弟姐妹一商量,帮承租人——95岁的母亲做了一个决定:抽户、搬离。

  “我们居住的房子条件非常差,差到保姆都不愿意到我们家来服务。”顾雷萍告诉记者,他们五兄妹长大后成家立业,先后搬离了旧里,后来父亲去世了,母亲就独自生活在老房里。

  每次看到年迈的母亲要走过陡峭的楼梯倒马桶,严冬酷暑也要站在室外简陋的搭建厨房内做饭,下雨天要在地方摆五六个盆子接屋顶漏下来的雨水,她都觉得非常难过。但几个兄弟姐妹又没有能力帮助母亲改善生活环境。

  10年前的一个冬天,85岁的母亲下楼时脚下一滑,重重地摔了一跤,就此瘫痪在床。顾家兄弟姐妹轮流照顾母亲,却仍照顾不过来。他们想请个保姆帮忙;但四五个保姆上门,一看到她家的居住情况就打了“退堂鼓”,都不愿意来服务。

上海石库门首尝抽户改造:抽离部分居民释放空间

上海石库门首尝抽户改造:抽离部分居民释放空间

  旧里破败的场景。(唐烨摄于2018年7月)

  无奈之下,顾家兄弟姐妹将母亲送进了养老院。顾雷萍的母亲一直拿着低保金,远远不够支付养老院的护理费,兄弟姐妹就一起出钱补足了护理费。但随着物价的上涨,养老院的护理费从10年前每月2000多元一路涨到了去年的每月5800元。几个兄弟姐妹都退休了,家庭条件也非常一般,这两年每月补足护理费感觉有些吃力了。另一方面,母亲为子女承担自己的护理费也感到不安,经常“吵着”要一个人回到那个陋室居住。

  得知旧里修缮改造前会有部分居民被抽离,几个兄弟姐妹想到:抽户后,拿到的补偿可以为母亲支付养老院的费用,让母亲可以安安心心地养老。顾雷萍告诉记者:“母亲这套房子抽户后,拿到的补偿金额要比房屋到市场上交易要高。有了这笔钱,可以解决母亲养老的后顾之忧。”

  令人遗憾的是,顾雷萍的母亲在抽户签约后去世了。但顾家兄弟姐妹还是很感谢政府部门为改善老房作出的努力,“母亲在世时,对于抽户还是挺开心、挺满意的。”

责任编辑:雨洁
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